Alors que le ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, a été nommé le 8 février dernier, la question du logement demeure au coeur des préoccupations des Français : acquéreurs, vendeur, bailleurs comme locataires du marché privé ou public.
Selon la Cour des comptes, pour répondre aux besoins des Français, il faudrait construire environ 370.000 logements par an. De son côté, la Fédération des promoteurs immobiliers estime ce besoin à près de 449.000. Pourtant, le marché du neuf est à l'arrêt, bloqué par une concordance d'éléments défavorables : contraintes environnementales augmentant le coût de la construction ; hausse du coût des matériaux suite à la crise sanitaire puis à la guerre en Ukraine, et enfin hausse des taux d’intérêt limitant d’autant les capacités de financements des éventuels acquéreurs. A cela s’joute une pénurie de terrains disponibles, les élus locaux hésitant de plus en plus à accordes des permis de construire face à la pression environnementale et la perspective du « Zéro Artificialisation Nette ».
Un marché locatif déséquilibré
Sur le marché locatif, les besoins en logements ne manquent pas, créant un fort déséquilibre entre offre et demande. Rien que dans la capitale, les annonces d’appartements à louer enregistrent une baisse de 74% sur trois ans, quand les loyers ont augmenté de 4,6% sur la même période. Dans ces conditions, disposer des revenus suffisants (trois fois le loyer) et des garanties exigées, transforme la quête de logements en parcours du combattant, notamment dans les zones tendues. Résultat : les faux dossiers pullulent, renforçant l’inquiétude et la méfiance des propriétaires bailleurs.
Des bailleurs accablés par la fiscalité
Coté bailleurs, l’heure est aussi aux doutes. Au fil des années, l’empilement d’obligations (diagnostics, mise aux normes…) et une fiscalité largement désavantageuse (taxe foncière, IFUI, fin du Pinel…) par rapport à la « flat tax » réservée aux investissements financiers, finissent par détourner certains de l’immobilier.
Acquéreurs et vendeur confrontés à la mutation du marché
Après l’euphorie immobilière post Covid, l’année 2023 marque le pas, avec seulement 900.000 transactions, enregistrant ainsi le plus fort recul sur le marché de l’ancien depuis dix ans. Les taux d’intérêt, historiquement bas, ont connu une remontée à grande vitesse et ininterrompue sur l’année 2023. Associés à un taux d’usure loquant les demandes d’emprunt, de nombreux projets immobiliers n’ont pas pu voir le jour. Selon les experts du secteur, la situation devrait retrouver un certain équilibre en 2024, grâce à une stabilisation des taux d’intérêt et à l’élargissement du Prêt à Taux Zéro. Reste à attendre que les vendeurs acceptent une inévitable baisse de prix en corrélation avec ce nouveau marché.
Extrait de la LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES MARS 2024.